Buraya tıklayın
Buraya tıklayın

Güzelyalı'da Stratejik Değerleme

Pendik Güzelyalı Mahallesi'nde bulunan, park alanı imar durumuyla örtüşen 452 m² arsa üzerindeki 2.000 m² ticari yapının kapsamlı gayrimenkul değerleme analizi.

Gayrimenkul Danışmanlığı Raporu

Mevcut Durumun Özeti

Taşınmazın temel fiziksel ve teknik parametreleri aşağıda özetlenmiştir.

430

Arsa Alanı (m²)

Pendik Güzelyalı parsel alanı

2000

Toplam Yapı (m²)

5 kat × 400 m² ticari alan

22

Yapı Yaşı (Yıl)

2002 yılında inşa edilmiştir

5

Kat Sayısı

Tamamı ticari kullanımda

İmar Durumu ve Kritik Kısıt

Parsel Durumu

452 m² arsa — Park Alanı lejantı altında

Yapı Durumu

2.000 m² ticari yapı — İmar planıyla uyumsuz

Hukuki Sonuç

Yapılaşma hakkı ve iskan durumu belirsiz

Resmi İmar Durumu Belgesi

Belge Bilgileri

Kaynak: T.C. Pendik Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü

Tarih: 18.08.2026 | Sistem: Netcad E-İmar (KEOS) | Parsel ID: 90077

Ada/Parsel: 11136/10 | Alan: 451,52 m² | Adres: ELKA Sokak No:19, Güzelyalı, Pendik, İstanbul

Yürürlükteki İmar Planı

Mer'i İmar Planı: MERKEZ RUIP (16.05.2008 T.T.)

Plan Fonksiyonu: PARK (430.924 m²) — Parsel sosyal donatı alanı olarak tanımlanmıştır.

Bina yüksekliği, kat adedi, TAKS ve KAKS değerleri belirtilmemiş; tüm yapılaşma şartları "Bkz. Plan Notu" ibaresiyle geçiştirilmiştir. Mevcut durumda inşaat yapılması mümkün değildir.

İmar Planı Geçmişi

Bölgedeki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı düzenli olarak güncellenmektedir. Park alanı lejantı, mülkiyetin geliştirilmesine veya satılmasına yönelik ciddi bir hukuki engel teşkil eder.

Mevcut Yapının Hukuki Statüsü ve Kontrol Listesi

Hukuki Durum

Ruhsat Durumu

22 yıl önce inşa edilen yapının ruhsat ve iskan belgeleri güncel imar notlarıyla karşılaştırılmalıdır.

İmar Uyumsuzluğu

Park alanında inşa edilen yapı imar planıyla çelişmekte; yıkım riski gündeme gelebilir.

Yapı Kayıt Belgesi

Yapının af kapsamında değerlendirilip değerlendirilmediği belediye arşivinden teyit edilmelidir.

Değerleme Öncesi Kontrol Listesi

01

İmar Durumu

Pendik e-imar'dan güncel belge al

02

Tapu ve Arşiv

Tapu kayıtları ve belediye arşivini incele

03

İzinler

Yapı ruhsatı ve iskan durumunu doğrula

04

Yıkım/Kamulaştırma

Parselde talimat veya şerh kontrolü

Risk Analizi: Park Alanı Etkisi

Ticari bir varlık için "park alanı" fonksiyonu, taşınmazın kredibilitesini ve piyasa değerini önemli ölçüde düşürmektedir. Banka finansmanı temin etmek güçleşir, potansiyel alıcı havuzu daralır, kira geliri beklentisi olumsuz etkilenir ve imar iptal davaları sonucu belirsiz kalır.

Stratejik Tavsiye ve Çözüm Yolları

Şehir Plancısı

İmar karmaşasının çözümü için lisanslı bir şehir plancısıyla çalışmak zorunludur. Plan notu analizi ve revizyon süreci yönetilmelidir.

Harita Mühendisi

Parsel sınırları, aplikasyon ve kadastral durumun teyidi için harita mühendisi raporu alınmalıdır.

Hukuk Danışmanı

İmar durumu "park" olarak kaldığı sürece tüm ticari işlemler yüksek hukuki risk taşır. Hukuki görüş alınmalıdır.

Fiyat Değerleme Analizi

Değerleme Parametreleri

Değerleme Notları

Arsa m² fiyatı, park alanı lejantı nedeniyle indirimli ₺40.000/m² olarak uygulanmıştır. Yapı yaşı 22 yıl olup amortisman oranı %40'tır.

Park alanı lejantının kaldırılması veya imar fonksiyonunun değiştirilmesi durumunda taşınmaz değeri %30–40 oranında artabilir.

Sonuç ve Eylem Çağrısı

Bilgiyle yapılan yatırım, en değerli yatırımdır.

🚫 Şu An Yapmayın

İmar statüsü netleşmeden hiçbir ticari işlem, satış veya kira sözleşmesi imzalamayın.

✅ Hemen Yapın

Pendik Belediyesi'nden güncel İmar Durum Belgesi alın ve lisanslı bir değerleme uzmanına başvurun.

📋 Sonraki Adım

Şehir plancısı, harita mühendisi ve hukuk danışmanından oluşan bir ekip ile süreci yönetin.